평생 자녀양육에는 허리가 휘도록 일했으면서도 정작 자신의 노후준비는 하지 못하고 은퇴한 노인들이 노후생활비로 고민하는 경우가 적지 않다.
요즘 이런분들중에 주택담보노후연금제도에 가입하시는 분들이 늘어나고 있다.
한국주택금융공사에 의하면 주택담보노후연금 상품이 출시된 이후 2007년 515건, 2008년 695건, 2009년 1,124건, 2010년 2,016건, 2011년 2,936건(12월6일 2,653건이 가입되어 총7,000건을 돌파)가입하였고, 신규가입 1,000건 달성에는 15개월, 2,000건 달성에는 11개월, 3,000건 달성에는 9개월, 4,000건 달성에는 5개월, 5,000건 달성에는 5개월, 6,000건 달성에는 4개월, 7,000건 달성에는 3개월 20일이 소요되어 1,000건 달성 주기가 점차 빨라지고 있다고 한다.
이처럼 주택담보노후연금제도의 확산속도가 빨라진 것을 한국주택금융공사는주택연금을 통해 자녀의 부양부담을 덜어주려는 인식이 확산되고 있기 때문이라고 풀이하고 있다.
또한 현금성 자산 비중이 낮고 일정한 소득이 없는 노령층에게 주택연금이 안정적이고 효과적인 노후준비 수단이라는 인식이 확산되면서 매년 가입 증가세가 배가되고 있는 것으로 보인다고 밝혔다.
1.주택담보노후연금제도란 어떤제도인가?
이 제도는 일정 연령이상의 집을 소유하신 신청자가 현재 살고 있는 집에서 계속 살면서 그 집을 담보로 제공하고, 노후생활비로 쓸수 있는 연금을 평생동안 지급받을 수 있는 제도로 한국주택금융공사법에 의하여 한국주택금융공사가 연금의 지급을 보증하고 취급하는 금융기관에서 주택을 담보로 연금을 지급하는 방식으로 2007년 7월부터 서비스하고 있는 제도다.
2.가입절차
주택연금에 가입하기 위해서는 일정한 서류를 준비하여 한국주택금융공사 본사 영업부나 각지사를 방문하거나 또는 금융공사 홈페이지에서 상담하고 보증심사를 받은후 보증계약을 체결하여 보증서를 가지고 주택연금을 취급하는 시중 금융기관을 방문하여 대출신청을 하면된다.
<준비서류>
<주택연금신청장소>
<주택연금 취급 시중금융기관>
3.가입조건
이 제도를 이용하기 위해서는 몇가지 조건이 있다.
첫번째 조건은 신청자가 신청일 현재 만60세 이상이어야 하고, 만약 배우자가 있다면 배우자 또한 만60세 이상이어야 한다.
두번째 조건은 신청자와 배우자가 1주택만을 소유한 경우여야 한다.
따라서 신청자가 2주택 소유자이거나, 신청자는 1주택이지만 배우자 명의의 1주택이 또 있는 경우에는 그 중 어느 1주택을 처분하기 전에는 이용할 수 없다.
다만 신청후에 또 다른 주택을 취득하는 것은 무방하다.
세번째 조건은 소유한 주택은 주택법상의 주택이거나, 노인복지법상 '분양된' 노인복지주택으로서 시가 9억원 이하인 것이어야 한다.
따라서 주택이 아닌 오피스텔, 상가주택 또는 상가 그리고 전답 등으로는 이 제도를 이용할 수 없으며, 이때의 시가란 한국감정원 인터넷 시세> 국민은행 인터넷 시세> 한국감정원 정식 감정평가액의 순서대로 적용한 가격을 말한다.
또한 신청하고자 하는 주택은 등기부상에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 저당권, 전세권 등 각종 권리침해적 부담이 설정되어 있지 않아야 할 뿐만아니라 심지어 임대차계약도 없는 주택(보증금이 없는 임대차는 가능)이어야 한다.
만약 저당권, 전세권 또는 보증금있는 임대차가 있는 주택이라면 가입후 수시인출금(대출한도의 50%, 최대 2억5천만원)을 이용하여 1개월 이내에 저당권 등을 해지하는 조건이라면 가입이 가능하다.
4.대출금리
대출금리는 고정이자율이 아니라 변동이자율로서 3개월 CD금리에 1.1%의 가산금리가 추가되어 산출된다.
5.보증기간과 보증료
한국주택금융공사는 신청인 및 배우자의 사망시까지 연금지급에 대해 보증한다.이에 대한 보증료는 주택가격의 2%를 초기보증료로 최초 연금지급일에 납부하여야 하며, 연(年)보증료는 보증잔액의 연 0.5%를 매월 납부한다.
다만, 이는 연금수령자가 직접 공사에 납부하는 것이 아니라 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 대신 납부하고 이를 대출 잔액에 가산하는 방식으로 납부한다.
6.대출금상환
대출금은 이용자가 사망하면 담보주택을 처분하여 일시상환하게 된다.
그리고 그 상환액은 담보주택 처분가격의 범위내로 한정된다.
예컨대 상환시점에 주택가격이 대출잔액보다 크다면 상환하고 남은 부분은 가입자의 상속인에게 반환하며, 작다면 부족분은 상속인에게 청구하지 않는다.
또한 주택담보노후연금채권 및 주택담보노후연금에 대한 보증으로 인한 구상권은 담보로 제공한 주택에 대해서만 행사할 수 있다.
다만, 조세채권, 임금채권 등은 저당권에 우선하므로 이런 사유로 인하여 금융기관과 주택금융공사가 회수하지 못한 금액에 대해서는 가입자의 다른 재산에 대해서도 구상권을 행사할 수 있으며, 계약해지 사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지금액과 담보주택이 보증받은 자의 고의 또는 중과실에 의하여 훼손되어 회수하지 못하는 대출금에 대해서도 가입자의 다른 재산에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.
7.연금수령방식
주택담보노후연금의 수령방식에는 두가지가 있다.
첫번째 방법으로는 수시인출한도 설정없이 매월 일정 금액을 평생 동안 지급받는 종신지급방식이 그것이며, 두번째 방법으로는 수시인출한도를 미리 설정하여 일정한도 내에서 필요시 인출하고, 나머지는 매달 똑같은 금액을 평생 동안 지급받는 종신혼합방식이 그것이다.
종신혼합방식에 있어서 수시인출한도는 의료비, 교육비, 주택수선비, 관혼상제비 등의 용도로만 사용이 제한되는 대출한도 30%(최대 1억5천만원까지)의 경우와 담보로 제공할 주택의 선순위채권인 주택담보대출의 상환 및 임대차보증금 상환 목적 등의 용도로만 사용이 제한되는 대출한도 50%(최대 2억5천만원까지)의 경우 두가지 조건중 선택할 수 있다.
또한 두방식 모두에서 월지급금 감소 또는 증가 옵션을 선택할 수도 있다.
이러한 수령방식과 인출한도 설정비율은 이용도중이라도 다시 변경할 수 있다.
8.어떤 장점이 있는가?
첫째 대출금에 대한 이자가 저렴하다는 점이다.
예컨데 2012년1월18일 현재 3개월 CD금리가 3.55% 이므로 여기에 1.1%를 가산한 4.65%가 대출금리인 것이다.
이는 시중은행 부동산담보대출이 6% 중반에서 형성되고 있다는 점에 비추어보면 단순계산으로는 이자율은 저렴하며 여기에 보증잔액의 年0.5%인 年보증료를 더한다고 해도 역시 약2%정도 더 저렴한 것이다(연금을 수령할수록 남아있는 연금액은 줄어들것이고 따라서 이에 대한 보증료도 줄어들것이므로 더욱 그렇다.).
둘째 연금지급에 대하여 국가(한국주택금융공사)가 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없다는 점이다.
셋째 담보제공을 위하여 주택에 대해 저당권을 설정할 때에도 각종 세금과 국민주택채권매입의무가 면제된다는 점이다.
넷째 대상주택(주택공시가격 5억까지)의 재산세 25%가 면제되며, 대출이자비용(200만원한도)은 연금소득공제 대상이되어 소득세가 공제되는 등의 장점이 있다.
다섯째 이상의 장점들이 있지만 또다른 장점은 지금 사는 곳에서 이사가지 않고 살아도 되며, 대출금등을 당장 갚지않아도 평생 연금을 받을 수 있다는 점이 오히려 노년층에게는 더욱 매력적일수 있다.
왜냐하면 일정한 소득이 없는 노년층이 만약 주택을 담보로 대출을 받았을 경우 일정시점부터는 그 상환부담을 가지게 되는데 이 제도는 그런 상환부담을 갖지 않아도 되기때문이다.
여섯째 가입자의 배우자가 있는 경우 배우자가 승계하면 배우자 사망시까지 보증기간이 연장되므로 남겨진 배우자에 대한 걱정을 덜 수도 있는 장점도 있다.
9.가입시 주의해야 할 사항.
주택연금의 보증은 평생동안 유지된다.
따라서 주택의 소유자가 사망한 경우에도 배우자가 생존해 있다면 배우자 사망시까지 이 보증은 유지된다.
다만, 이러한 보증을 유지하기 위해서는 몇가지 주의해야 할 점이 있다.
주택연금은 고령자의 주거안정의 복지정책적 측면도 있으므로 연금을 받은 자 및 배우자가 담보주택에서 다른 장소로 이사하는 경우(다만, 이사한 주택을 담보주택으로 변경한다면 계속 보증 가능), 담보주택에서 1년이상 계속 거주하지 아니한 경우(다만, 질병치료를 위한 입원, 자녀등의 봉양을 받기위한 타주택에의 장기 거주, 기타 공사가 인정하는 부득이한 경우 등은 계속 보증 가능), 담보주택의 소유권을 상실한 경우, 대출원리금이 담보주택의 저당권 채권최고액을 초과할 것으로 예상되어 금융기관이나 공사의 채권최고액의 변경요구에 응하지 아니하는 경우, 기타 일정한 사유가 있는 때에는 주택연금 계약이 해지될 수 있으므로 주의하여야 한다.
10.주택연금 월지급금 변경
한국주택금융공사는 지난 1월 16일 보도자료를 통해 주택연금의 월지급금을 산출하는데 적용하는 주요변수를 재산정한 결과 장기주택가격상승률은 현행 연3.5%에서 연3.3%로, 연금산정이자율은 현행 연7.12%에서 연 6.33%로 조정하고 생명표는 현행 2005년 국민생명표에서 2010년 국민생명표로 변경하기로 하였다고 밝혔다.
그리고 이 새로운 기준에 의한 월지급금은 2012년 2월1일 신규 신청건부터 적용되므로 기존 가입자에게는 영향이 없다고 밝혔다.
따라서 이 새로운 기준에 의하면 월지급금은 일반주택을 기준으로 정액형의 경우 60대 초반 가입자의 월지급금은 0.1~1.5%로 다소 증가하고, 60대 중반부터는 0.1~7.2% 감소한다고 한다.
11.제도개선에 대한 바램
첫째, 지금까지 신청한 신청자들의 주택가격의 평균이 2억7천300만원(2011년12월7일 공사 보도자료)인 점을 기준으로 하면 초기보증료가 이의 2%인 5백4십6만원이되어 월 평균 수령액(동 보도자료에 의하면 103만원임)의 5개월분을 넘어서는 것은 노년층의 입장에서는 적지 않은 것이다
둘째, 변동이자율을 취하고 있는 현 제도의 금리상승의 부담을 금리상승의 일정한계를 설정함으로써 완화할 필요가 있다.
셋째, 남는 공간의 임대를 허용하는 방법을 찾아보는 것도 도움이 될것이다.
지금은 보증금 없는 임대차만 가능하지만, 일정정도의 보증금의 경우에도 가능하도록 허용하고, 보증금은 금융기관이 수령하여 보증금만큼의 이자를 가입자에게 대출금이자에서 할인해주고, 월 임대료는 가입자가 가져가도록 한다면 금융기관으로서도 담보주택의 담보가치 하락을 염려하지 않아도 되고, 가입자는 남는 여유공간으로 수익을 얻어수 있어 생활에 더 도움이 될 것이다.
넷째, 상기의 장점들에도 불구하고 자식에게 물려줄 유산이 사라진다는 안타까움은 부모로서 이제도의 이용을 주저하게 할것이다.
따라서 이를 자식들이 부모님께 적극 권유하도록 홍보할 필요가 있다.
요즘 이런분들중에 주택담보노후연금제도에 가입하시는 분들이 늘어나고 있다.
한국주택금융공사에 의하면 주택담보노후연금 상품이 출시된 이후 2007년 515건, 2008년 695건, 2009년 1,124건, 2010년 2,016건, 2011년 2,936건(12월6일 2,653건이 가입되어 총7,000건을 돌파)가입하였고, 신규가입 1,000건 달성에는 15개월, 2,000건 달성에는 11개월, 3,000건 달성에는 9개월, 4,000건 달성에는 5개월, 5,000건 달성에는 5개월, 6,000건 달성에는 4개월, 7,000건 달성에는 3개월 20일이 소요되어 1,000건 달성 주기가 점차 빨라지고 있다고 한다.
이처럼 주택담보노후연금제도의 확산속도가 빨라진 것을 한국주택금융공사는주택연금을 통해 자녀의 부양부담을 덜어주려는 인식이 확산되고 있기 때문이라고 풀이하고 있다.
또한 현금성 자산 비중이 낮고 일정한 소득이 없는 노령층에게 주택연금이 안정적이고 효과적인 노후준비 수단이라는 인식이 확산되면서 매년 가입 증가세가 배가되고 있는 것으로 보인다고 밝혔다.
1.주택담보노후연금제도란 어떤제도인가?
이 제도는 일정 연령이상의 집을 소유하신 신청자가 현재 살고 있는 집에서 계속 살면서 그 집을 담보로 제공하고, 노후생활비로 쓸수 있는 연금을 평생동안 지급받을 수 있는 제도로 한국주택금융공사법에 의하여 한국주택금융공사가 연금의 지급을 보증하고 취급하는 금융기관에서 주택을 담보로 연금을 지급하는 방식으로 2007년 7월부터 서비스하고 있는 제도다.
2.가입절차
주택연금에 가입하기 위해서는 일정한 서류를 준비하여 한국주택금융공사 본사 영업부나 각지사를 방문하거나 또는 금융공사 홈페이지에서 상담하고 보증심사를 받은후 보증계약을 체결하여 보증서를 가지고 주택연금을 취급하는 시중 금융기관을 방문하여 대출신청을 하면된다.
<준비서류>
<주택연금신청장소>
<주택연금 취급 시중금융기관>
3.가입조건
이 제도를 이용하기 위해서는 몇가지 조건이 있다.
첫번째 조건은 신청자가 신청일 현재 만60세 이상이어야 하고, 만약 배우자가 있다면 배우자 또한 만60세 이상이어야 한다.
두번째 조건은 신청자와 배우자가 1주택만을 소유한 경우여야 한다.
따라서 신청자가 2주택 소유자이거나, 신청자는 1주택이지만 배우자 명의의 1주택이 또 있는 경우에는 그 중 어느 1주택을 처분하기 전에는 이용할 수 없다.
다만 신청후에 또 다른 주택을 취득하는 것은 무방하다.
세번째 조건은 소유한 주택은 주택법상의 주택이거나, 노인복지법상 '분양된' 노인복지주택으로서 시가 9억원 이하인 것이어야 한다.
따라서 주택이 아닌 오피스텔, 상가주택 또는 상가 그리고 전답 등으로는 이 제도를 이용할 수 없으며, 이때의 시가란 한국감정원 인터넷 시세> 국민은행 인터넷 시세> 한국감정원 정식 감정평가액의 순서대로 적용한 가격을 말한다.
또한 신청하고자 하는 주택은 등기부상에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 저당권, 전세권 등 각종 권리침해적 부담이 설정되어 있지 않아야 할 뿐만아니라 심지어 임대차계약도 없는 주택(보증금이 없는 임대차는 가능)이어야 한다.
만약 저당권, 전세권 또는 보증금있는 임대차가 있는 주택이라면 가입후 수시인출금(대출한도의 50%, 최대 2억5천만원)을 이용하여 1개월 이내에 저당권 등을 해지하는 조건이라면 가입이 가능하다.
4.대출금리
대출금리는 고정이자율이 아니라 변동이자율로서 3개월 CD금리에 1.1%의 가산금리가 추가되어 산출된다.
5.보증기간과 보증료
한국주택금융공사는 신청인 및 배우자의 사망시까지 연금지급에 대해 보증한다.이에 대한 보증료는 주택가격의 2%를 초기보증료로 최초 연금지급일에 납부하여야 하며, 연(年)보증료는 보증잔액의 연 0.5%를 매월 납부한다.
다만, 이는 연금수령자가 직접 공사에 납부하는 것이 아니라 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 대신 납부하고 이를 대출 잔액에 가산하는 방식으로 납부한다.
6.대출금상환
대출금은 이용자가 사망하면 담보주택을 처분하여 일시상환하게 된다.
그리고 그 상환액은 담보주택 처분가격의 범위내로 한정된다.
예컨대 상환시점에 주택가격이 대출잔액보다 크다면 상환하고 남은 부분은 가입자의 상속인에게 반환하며, 작다면 부족분은 상속인에게 청구하지 않는다.
또한 주택담보노후연금채권 및 주택담보노후연금에 대한 보증으로 인한 구상권은 담보로 제공한 주택에 대해서만 행사할 수 있다.
다만, 조세채권, 임금채권 등은 저당권에 우선하므로 이런 사유로 인하여 금융기관과 주택금융공사가 회수하지 못한 금액에 대해서는 가입자의 다른 재산에 대해서도 구상권을 행사할 수 있으며, 계약해지 사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지금액과 담보주택이 보증받은 자의 고의 또는 중과실에 의하여 훼손되어 회수하지 못하는 대출금에 대해서도 가입자의 다른 재산에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.
7.연금수령방식
주택담보노후연금의 수령방식에는 두가지가 있다.
첫번째 방법으로는 수시인출한도 설정없이 매월 일정 금액을 평생 동안 지급받는 종신지급방식이 그것이며, 두번째 방법으로는 수시인출한도를 미리 설정하여 일정한도 내에서 필요시 인출하고, 나머지는 매달 똑같은 금액을 평생 동안 지급받는 종신혼합방식이 그것이다.
종신혼합방식에 있어서 수시인출한도는 의료비, 교육비, 주택수선비, 관혼상제비 등의 용도로만 사용이 제한되는 대출한도 30%(최대 1억5천만원까지)의 경우와 담보로 제공할 주택의 선순위채권인 주택담보대출의 상환 및 임대차보증금 상환 목적 등의 용도로만 사용이 제한되는 대출한도 50%(최대 2억5천만원까지)의 경우 두가지 조건중 선택할 수 있다.
또한 두방식 모두에서 월지급금 감소 또는 증가 옵션을 선택할 수도 있다.
이러한 수령방식과 인출한도 설정비율은 이용도중이라도 다시 변경할 수 있다.
8.어떤 장점이 있는가?
첫째 대출금에 대한 이자가 저렴하다는 점이다.
예컨데 2012년1월18일 현재 3개월 CD금리가 3.55% 이므로 여기에 1.1%를 가산한 4.65%가 대출금리인 것이다.
이는 시중은행 부동산담보대출이 6% 중반에서 형성되고 있다는 점에 비추어보면 단순계산으로는 이자율은 저렴하며 여기에 보증잔액의 年0.5%인 年보증료를 더한다고 해도 역시 약2%정도 더 저렴한 것이다(연금을 수령할수록 남아있는 연금액은 줄어들것이고 따라서 이에 대한 보증료도 줄어들것이므로 더욱 그렇다.).
둘째 연금지급에 대하여 국가(한국주택금융공사)가 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없다는 점이다.
셋째 담보제공을 위하여 주택에 대해 저당권을 설정할 때에도 각종 세금과 국민주택채권매입의무가 면제된다는 점이다.
넷째 대상주택(주택공시가격 5억까지)의 재산세 25%가 면제되며, 대출이자비용(200만원한도)은 연금소득공제 대상이되어 소득세가 공제되는 등의 장점이 있다.
다섯째 이상의 장점들이 있지만 또다른 장점은 지금 사는 곳에서 이사가지 않고 살아도 되며, 대출금등을 당장 갚지않아도 평생 연금을 받을 수 있다는 점이 오히려 노년층에게는 더욱 매력적일수 있다.
왜냐하면 일정한 소득이 없는 노년층이 만약 주택을 담보로 대출을 받았을 경우 일정시점부터는 그 상환부담을 가지게 되는데 이 제도는 그런 상환부담을 갖지 않아도 되기때문이다.
여섯째 가입자의 배우자가 있는 경우 배우자가 승계하면 배우자 사망시까지 보증기간이 연장되므로 남겨진 배우자에 대한 걱정을 덜 수도 있는 장점도 있다.
9.가입시 주의해야 할 사항.
주택연금의 보증은 평생동안 유지된다.
따라서 주택의 소유자가 사망한 경우에도 배우자가 생존해 있다면 배우자 사망시까지 이 보증은 유지된다.
다만, 이러한 보증을 유지하기 위해서는 몇가지 주의해야 할 점이 있다.
주택연금은 고령자의 주거안정의 복지정책적 측면도 있으므로 연금을 받은 자 및 배우자가 담보주택에서 다른 장소로 이사하는 경우(다만, 이사한 주택을 담보주택으로 변경한다면 계속 보증 가능), 담보주택에서 1년이상 계속 거주하지 아니한 경우(다만, 질병치료를 위한 입원, 자녀등의 봉양을 받기위한 타주택에의 장기 거주, 기타 공사가 인정하는 부득이한 경우 등은 계속 보증 가능), 담보주택의 소유권을 상실한 경우, 대출원리금이 담보주택의 저당권 채권최고액을 초과할 것으로 예상되어 금융기관이나 공사의 채권최고액의 변경요구에 응하지 아니하는 경우, 기타 일정한 사유가 있는 때에는 주택연금 계약이 해지될 수 있으므로 주의하여야 한다.
10.주택연금 월지급금 변경
한국주택금융공사는 지난 1월 16일 보도자료를 통해 주택연금의 월지급금을 산출하는데 적용하는 주요변수를 재산정한 결과 장기주택가격상승률은 현행 연3.5%에서 연3.3%로, 연금산정이자율은 현행 연7.12%에서 연 6.33%로 조정하고 생명표는 현행 2005년 국민생명표에서 2010년 국민생명표로 변경하기로 하였다고 밝혔다.
그리고 이 새로운 기준에 의한 월지급금은 2012년 2월1일 신규 신청건부터 적용되므로 기존 가입자에게는 영향이 없다고 밝혔다.
따라서 이 새로운 기준에 의하면 월지급금은 일반주택을 기준으로 정액형의 경우 60대 초반 가입자의 월지급금은 0.1~1.5%로 다소 증가하고, 60대 중반부터는 0.1~7.2% 감소한다고 한다.
11.제도개선에 대한 바램
첫째, 지금까지 신청한 신청자들의 주택가격의 평균이 2억7천300만원(2011년12월7일 공사 보도자료)인 점을 기준으로 하면 초기보증료가 이의 2%인 5백4십6만원이되어 월 평균 수령액(동 보도자료에 의하면 103만원임)의 5개월분을 넘어서는 것은 노년층의 입장에서는 적지 않은 것이다
둘째, 변동이자율을 취하고 있는 현 제도의 금리상승의 부담을 금리상승의 일정한계를 설정함으로써 완화할 필요가 있다.
셋째, 남는 공간의 임대를 허용하는 방법을 찾아보는 것도 도움이 될것이다.
지금은 보증금 없는 임대차만 가능하지만, 일정정도의 보증금의 경우에도 가능하도록 허용하고, 보증금은 금융기관이 수령하여 보증금만큼의 이자를 가입자에게 대출금이자에서 할인해주고, 월 임대료는 가입자가 가져가도록 한다면 금융기관으로서도 담보주택의 담보가치 하락을 염려하지 않아도 되고, 가입자는 남는 여유공간으로 수익을 얻어수 있어 생활에 더 도움이 될 것이다.
넷째, 상기의 장점들에도 불구하고 자식에게 물려줄 유산이 사라진다는 안타까움은 부모로서 이제도의 이용을 주저하게 할것이다.
따라서 이를 자식들이 부모님께 적극 권유하도록 홍보할 필요가 있다.